“ЗЕНИТ ИМОТИ” АДСИЦ

ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

ЗАЕДНО С ДОКЛАДА ЗА ДЕЙНОСТТА, ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО

УПРАВЛЕНИЕ, ДОКЛАД ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ ПОЛИТИКАТА ЗА

ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА И ДОКЛАДА НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

КЪМ

31.12.2021 г

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

Съдържание

Обща информация ....................................................................................................................................................... 3

Годишен доклад за дейността по чл. 100н, ал. 4, т. 2 от ЗППЦК ........................................................................... 4

1. Информация по чл. 39 от Закона за счетоводство ............................................................................................ 4

2.Декларация за корпоративно управление по чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК ........................................................ 11

3. Нефинансова декларация, изготвена съгласно чл. 48, във връзка с чл. 41

от Закона за счетоводството................................................................................................................17

4. Допълнителна информация по Приложение 2 към чл. 10, т. 1 от Наредба 2 ............................................... 21

5. Допълнителна информация по Приложение 3 към чл. 10, т. 2 от Наредба 2 ............................................... 27

6. Информация по чл.31 по Закона за ЗДСИЦДС................................................................................................29

Доклад на независимия одитор ................................................................................................................................ 32

Отчет за всеобхватния доход .................................................................................................................................. 39

Отчет за финансовото състояние ............................................................................................................................. 40

Отчет за паричните потоци ...................................................................................................................................... 41

Отчет за промените в собствения капитал .............................................................................................................. 42

Пояснения съм финансовия отчет.............................................................................................................................43

1. База за изготвяне на финансовия отчет ......................................................................................................... 43

2. Счетоводна политика ...................................................................................................................................... 43

Доклад за прилагане политиката на възнагражденията чл. 13 от Наредба 48 ..................................................... 54

Декларация от независимия одитор по чл. 100 н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК ............................................................... 59

Декларация от отговорните лица на емитента по чл. 100 н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК .............................................. 61

Декларация от Юнити Каунт ЕООД- Юлия Дренска – съставител..............................................62

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

Обща информация

Текущ период – периодът, започващ на 01.01.2021 г. и завършващ на 31.12.2021 г.

Предходен период –периодът започващ на 01.01.2020 г. и завършващ на 31.12.2020 г.

Годишният финансов отчет е съставен в български лева.

Точността на числата представени в отчета е хиляди български лева.

Годишният отчет е самостоятелния отчет на „ЗЕНИТ ИМОТИ”АДСИЦ

Адрес и седалище на управление: гр.Пловдив, ул. Княз Александър 1 Батенберг № 42 ет 3 .

Дата на изготвяне: 27.01.2022 г.

Дата на одобрение : 03.02.2022 г. с Решение на Съвет на Директорите.

Годишният финансов отчет е подписан от името на „ЗЕНИТ ИМОТИ” АДСИЦ от :

Изпълнителен Директор :

/ Лучана Адриано /

Съставител:

/Юнити Каунт ЕООД- Юлия Дренска /

Luciana

Adriano

Digitally signed

by Luciana

Adriano

Yulia Emilova

Drenska

Digitally signed

by Yulia Emilova

Drenska

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

на

”ЗЕНИТ ИМОТИ”АДСИЦ за 2021г.

Годишният доклад за дейността съдържа анализ на финансовия отчет и друга

съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на

„Зенит Имоти” АДСИЦ за финансовата 2021г. Настоящият годишен доклад изцяло е

съобразен по форма и съдържание със законовите изисквания и включва информация по

смисъла на Глава седма от Закона за счетоводството, информация по чл. 100н, ал. 4, ал.7 и

8 от ЗППЦК, информация по чл. 31 от Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел и дружествата за секюритизация, както и информация по Наредба № 2

на Комисията за финансов надзор.

I.Обща информация.

„Зенит Имоти” АДСИЦ е регистрирано като акционерно дружество със специална

инвестиционна цел с решение № 1 от 21.03.2007 г. на Софийски градски съд, фирмено

дело №. 4043/2007г. със седалище и адрес на управление гр. Пловдив – 4000, ул „Княз

Александър I Батенберг” № 42 и притежава Лиценз № 46-ДСИЦ/23.07.2007г на Комисията

по финансов надзор. Предметът му на дейност е инвестиране на парични средства,

набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти /секюритизация на недвижими

имоти/ посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху

недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за

управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продажбата им. (Чл. 4 от Устава на

дружеството).

Основните цели,които бяха поставени пред дружеството са:

 Осигуряване на възходящ и устойчив тренд в посока нарастване

инвестицията на акционерите на “Зенит Имоти” АДСИЦ;

 Осигуряване на нарастващ оперативен доход в резултат на

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

aрендуване на земеделската земя на “Зенит Имоти” АДСИЦ, който да бъде

разпределян като дивидент за акционерите;

 Диверсификация на портфейла на земеделска земя, чрез инвестиране

в различни видове земеделски имоти и в различни Агро-икономически райони, а

така също и в земеделски имоти с оглед промяна на тяхното предназначение;

Основният капитал на дружеството е в размер на 650 000 лв., разпределен в 650 000

броя безналични акции, всяка една с номинална стойност 1 лев. Акциите са неделими.

Всяка акция, дава право на един глас в общото събрание, право на дивидент и на

ликвидационен дял, съразмерни с номиналната стойност на акцията.

Дружеството има едностепенна система на управление – Съвет на директорите в

състав:

Лучана Адриано – Изп. директор

Фабрицио Вентура – председател на СД

Анастасия Руменова Русева – Зам. председател на СД

Дружеството има назначен Прокурист в лицето на г-н Пиетро Луиджи Гиа.

II. Информация по чл. 39 от Закона за счетоводството;

1.Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от

дейността на предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните

рискове, пред които е изправено;

През 2021г. „Зенит Имоти“АДСИЦ се е придържало към основните си цели,

залегнали от неговото създаване, а имено: да осигурява нарастване на стойността

инвестицията за своите акционери, висока текуща доходност за тях, а също и прозрачност

в управлението на Дружеството. За преследването на тези основни цели е насочена цялата

оперативна дейност на дружеството, намираща израз в инвестиционната му политика.

Управляващите изграждат инвестиционен портфейл от активи, които също от своя страна

да отговарят на следните критерии:

 осигуряват висок доход;

 бърза ликвидност:

 възможност за тяхната текуща или периодична оценка.

Основни рискове и несигурности, пред които предприятието е и зправено:

 Повишена конкуренция;

 Рискове при отдаване под наем;

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

През 2021г. стратегията на “Зенит Имоти” АДСИЦ, която се вписва в предмета му

на дейност се състоеше в управлението на придобитата земеделска земя. През целят

период стремежът беше земята да носи постоянен текущ доход под форма на наем

/аренда/.

Доходите от/ или стойността на земеделската земя значително се влияят от

икономическите условия в страната. Приходите на дружеството се формираха от

реализация на периодични вземания по договори за наем и продажба на инвестиционни

имоти. Влияние върху приходите оказваше, както навременното плащане на наемите на

отдадените от дружеството земеделски земи така и добрата пазарна цена, на която бяха

осъществени сделките по продажбата на инвестиционни имоти .

Във връзка с решение на Общо събрание на акционерите, проведено на 18.10.2021г,

с което Съвета на директорите и представляващия дружеството бяха овластени да

сключат сделки по реда на чл. 114а, ал. 1, т. 1,б.а от ЗППЦК бе извършена продажба на

100 % от инвестиционните имоти на Дружеството на определен купувач при цена в размер

на 1 897 049,45 лв. Бяха продадени притежаваните от Дружеството общо 65 имота, с обща

площ от 1255.322 дка по пазарна цена, определена от независим оценител инж. Георги

Камбуров, притежаващ сертификат № 810100292/ 08.08.2011г в регистъра на КНОБ,

същата бе извършена към 30.07.2021г.

Продажбата на част от имотите бе осъществена на 19.10.2021 г., където бяха

продаени собствените на дружеството недвижими имоти - земеделски земи, находящи се в

землището на с. Бисерци и с. Тертер, общ. Кубрат, обл. Разград, с обща площ 1 025.24 дка

за сумата от 1 611 053.55 лв. Цената бе платена изцяло от купувача. Продажбата на

останалата част от имотите бе осъществена на 20.10.2021 г., където бяха продадени

недвижими имоти - земеделски земи, собственост на Дружеството, находящи се в

землището на с. Медковец, общ. Медковец, обл. Монтана, с обща площ 115.500 дка за

сумата от 169 147.65 лв и с. Бежаново, общ. Луковит, обл. Ловеч, с обща площ 114.582 дка

за сумата от 116 848,25 лв. Цената бе изплатена изцяло от купувача.

Целесъобразността на извършените сделки е с оглед настоящето ниво на цените на

земеделската земя на дружеството, които напълно отговарят на първоначалните очаквания

на чужестранния инвеститор (акционерите) за реализиране на доходност на пазара на

недвижими имоти в България.

Рисковете, оказващи влияние върху дейността на “Зенит Имоти” АДСИЦ са:

ликвиден риск, управленска политика, фосмажорни събития и оперативен риск.

Ликвиден риск

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

Дружеството се старае да поддържа оптимален запас от парични средства, за да

финансира стопанската си дейност. Съществува риск от невъзможност Дружеството да

изпълнява своите задължения.

Управленска политика

Бъдещето развитие на Дружеството зависи от стратегията на управленският екип.

Управляващите Дружеството наблюдават пряко процесите в развитието и управлението на

дейността.

Фосмажорни събития

Природни катаклизми, военни действия могат да окажат влияние върху развитието

и дейността на Држеството.

Оперативен риск

Същестува риск от нелоялно поведение на наетите лица или на някой от членовете

на Съвета на директорите на Дружеството. Зенит Имоти АДСИЦ е задължено по закон да

възложи управлението на дейността на управляващо дружество. При избор на

управляващо дружество се пристъпва към внимателен подбор. Управляващото дружество

“Каприкорн консултинг сървисис” ООД контролира строго дейността на “Зенит Имоти”

АДСИЦ, в това число размера на задълженията.

Управляващите дружеството не очакват влияние на специфични (несистематични)

или общи (систематични) рискове, които да повлияят значително върху финансовото

състояние на дружеството за останалата част на годината.

2. Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от

дейността, имащи отношение към стопанската дейност, включително информация по

въпроси, свързани с екологията и служителите; при изготвяне на анализа в доклада за

дейността могат да се включат препратки към сумите на разходите, отчетени в годишните

финансови отчети, и допълнителни обяснения във връзка с тях, съгласно чл. 39 от ЗСч;

Резултатите от дейността на дружеството към 31.12.2021г., са представени като

приложение към настоящия годишен отчет. Последните представят вярно и честно

развитието в дейността му. Дружеството завършва с отрицателен финансов резултат в

размер на 8 872 лева. Общата стойност на активите на дружеството е в размер на 1 986

хил. лв., като всеки един елемент от тях е точно отчетен. Липсват каквито и да е било

несигурни или неясни вземания. Задълженията на дружеството са единствено по

отношение към одитора на „Зенит Имоти” АДСИЦ - „Финснаб” ООД в лицето на

регистрирания одитор Денислав Велев, като задължението възлиза в размер на 1 260 лв. и

съставлява остатъчната сума, начислена по договор за одит за 2021г. В този ред на мисли

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

дружеството приключва с НСА в размер на 1 986 хил. лв. или овеществена стойност за

една акция 3.078 лв.

Управляващите дружеството не очакват влияние на специфични (несистематични)

или общи (систематични) рискове, които да повлияят значително върху финансовото

състояние на дружеството за останалата част на годината.

Към 31.12.2021г. „Зенит Имоти“ АДСИЦ има само парични средства в актива си:

Инвестиционните имоти на „Зенит Имоти” АДСИЦ, съставляваха земеделски земи

и лозе или общо 65 имота с обща площ 1 255.322 дка бяха на стойност 1 879 049,50 лв след

извършена преоценка от независим оценител инж. Георги Николов Камбуров, притежаващ

сертификат № 810100292 от 08.08.2011г. за оценителска праводпособност за земеделски

земи и трайни насаждения, вписан в публичния регистър на КНОБ. Оценката на

собствените на дружеството недвижими имоти бе извършена към 30.07.2021г.

Преоценката на всички земи на дружеството бе направена на база местонахождение на

имотите, дохода от тях, а също и категорията на земята. В случая през 2021г. преоценката

не е показала нито лев намаление или увеличение в сравнение с предходната година, тъй

като експерт-оценителят е преценил, че промяна в стойността на притежаваната от

АДСИЦ-а земеделска земя в сравнение с предходната година, не е имало.

Към края на 2021г. дружеството има разполагаем паричен ресурс в размер на 1 986

хил лева, от които сумата в размер на 492 537 лева е на свободен депозит в ПИБ АД, а

сумата в размер на 1 493 710 лв е по разплащателна сметка на Дружеството в СИБАНК

АД-след преобразуване на банката по сметка в ОББ, сключен още при учредяването на

“Зенит Имоти” АДСИЦ, същата се явява банка-депозтар на дружеството по смисъла на

чл. 9 от ЗДСИЦ.

Към 31.12.2021г. „Зенит Имоти“ АДСИЦ има едно основно перо в актива си,

а именно парични средства в размер на 1 986 хил лв:

 Собственият капитал е в размер в размер на 1985 хил. лв.,

натрупана неразпределена печалба в размер на 1 320 хил лв, основен

капитал от 650 хил. лв. и резерви 24 хил лв.;

 Текуща загуба в размер на 9 хил лв;

 Текущо задължение само в размер на 1 хил. лв.

Важно е да се отбележи, че на основание чл. 175 от ЗКПО Дружеството не дължи

корпоративни данъци.

Към края на 2021г. отчетите показват следните финансови параметри изразени като

по-важни счетоводни коефициенти:

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

 Коефициент на рентабилност на собствен капитал от 0,00. Или

с други думи отрицателният финансов резултат за 2021г. от 9 хил. лв

към собствения капитал на дружеството от 1 985 хил лв.

 Коефициент на ефективност на приходите е в размер на 0,91.

Или с други думи ефективността от управлението е такова, че с разходи

по дейността от 78 хил.лв за цялата 2021г. са осъществени приходи (от

ренти) в размер на 71 хил.лв. Или с други думи на 1 лв. разход се падат

0,91 лв. приход.;

 Коефициент на финансова автономност – Този коефициент

характеризира степента на финансова независимост на дружеството ни

от кредитори, т.е. степента на изпозлване на привлечения капитал. В

случая на нашето дружество Коефициентът на финансова автономност е

100%, тъй като собствения капитал от 1 985 хил лв изцяло покрива 1

хил.лв. търговски оборотни задължения в пасива на дружеството ни.

Защита на околната среда

Поради специфичният си предмет на дейност и по-конкретно инвестиция в

недвижими имоти - земеделски земи, Дружеството строго спазва законовите разпоредби,

регулиращи отношенията в тази насока, включително ако има залегнали изисквания

относно опазване на околната среда и всякакви въпроси свързани с екологията в България.

Дружеството проявява особено внимание към факторите на въздействие въху околната

среда и мерките в това направление.

Информация за броя на заетите лица

Поради спицефеката на Дружеството то има един служител в лицето на Директора

за връзки с инвеститорите, назначен на трудов договор. В тази връзка Дружеството няма

достатъчен брой служители, за да изгражда специална политика с оглед тяхната

професионална кариера, мотивация, цели, постижения, а също полова, възрастова, расова

и друга структура;

3.Важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен

годишният финансов отчет;

След съставяне на годишният финансов отчет не са налице събития, които биха

могли съществено да повлияят на финансовите резултати на „Зенит Имоти“АДСИЦ за

2021г.;

4. Вероятното бъдещо развитие на предприятието по чл. 39, т.4 от ЗСч и

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

информация по смисъла на чл. 247, ал. 3 от ТЗ по отношение на планираната стопанска

политика през следващата година, в това число очакваните инвестиции и развитие на

персонала, очаквания доход от инвестиции и развитие на Дружеството, както и

предстоящите сделки от съществено значение за дейността на Дружеството;

Дружеството има сключени договори за наем за стопанската 2021г/ 2022г. върху

недвижимите имоти-земеделски земи, които бяха обект на проджба през м. октомври на

2021г. В тази връзка през финансовата 2022г се очакват финансови приходи в дружеството

от арендни / наемни плащания, които възлизат в размер на 70 873 лв, като изплащането им

по сметка на „Зенит Имоти” АДСИЦ е гарантирано с включена клауза в нотариалните

актове, с които дружеството е прехвърлило собствеността върху притежаваните от него

недвижими имоти-земеделски земи.

„Зенит Имоти“АДСИЦ ще се придържа и в бъдеще към разумна и адекватна

инвестиционна политика. Управляващите дружеството в момента са предпазливи по

отношение на решението си относно бъдещето развитие на дружеството в това число

предприемане на действия по покупка на нови инвестиционни имоти. Забавянето на

приемане на такова решение е с оглед колебанието в цената на земеделската земя и

включването на пазара на големите купувачи. С оглед на казното до тук Дружеството не

предвижда в предстоящите месеци развитие на персонала в посока числения му състав

5. Действията в областта на научноизследователската и развойната дейност;

През 2021г. „Зенит Имоти“АДСИЦ не е осъществявал действия в областта на

научно изследователската и развойната дейност;

6. Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 187д

от Търговския закон;

През 2021г. „Зенит Имоти“АДСИЦ не е придобивало собствени акции по реда на

чл.187д от Търговския закон;

7. Наличието на клонове на предприятието:

„Зенит Имоти“АДСИЦ няма клонове.

8. Използваните от предприятието финансови инструменти, а когато е съществено

за оценяване на активите, пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат, се

оповестяват и: а) целите и политиката на предприятието по управление на финансовия

риск, включително политиката му на хеджиране на всеки основен тип хеджирана позиция,

за която се прилага отчитане на хеджирането; б) експозицията на предприятието по

отношение на ценовия, кредитния и ликвидния риск и риска на паричния поток;

Предвид предметът си на дейност през 2021г. „Зенит Имоти“ АДСИЦ реализира

доходността си от наем и продажба на собствените си недвижими имоти – земеделски

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

земи. Поради тази причина рисковете, които съществуват са изцяло в полето на

недвижимите имоти. За т.нар. общи рискове (забавяне на икономическия растеж,

законодателни промени в негативен план за дейността, промяна на лихвите по кредити и

др.) дружеството не би могло да изгради система, която да предотврати влиянието им. За

други от тях обаче, т.нар. секторни, дружеството е изградило система, за управлението им.

Състои се в периодичното и навременно съставяне на финансови отчети, а също и чрез

своевременен анализ на пазарната ситуация. Анализът се извършва от представляващите

дружеството, които имат достатъчно вещина и професионален опит, даващ им възможност

да оценят рисковете на този пазар.

III. Декларация за корпоративно управление по по чл. 100н, ал. 7, т. 1 от ЗППЦК

във връзка с чл. 40 от ЗСч

1.Информация за спазване по целесъобразност на Кодекса за корпоративно

управление, одобрен от заместник-председателя на КФН

- Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник председателя

- Информация, относно практиките за корпоративно управление, които се

прилагат от емитента в допълнение на кодекса

Ежегодно „Зенит Имоти” АДСИЦ прилага към годишния си финансов отчет

информация за Прилагане на Кодекса за корпоративно управление. Дружеството прилага

д се придържа към целите, залегнали в Националния кодекс за корпоративно управление

/НККУ/, одобрен от заместник-председателя на Комисията за финансов надзор.

Придържайки се към тези цели, Дружеството се придържа към съвременната делова

практика на корпоративно управление. Тези цели Дружеството постига, като спазва

етичните норми и принципи залегнали в Кодекса.

 Осигуряване на прозрачност в управлението на Дружеството;

 При избор на Изпълнително ръководство и формиране на

неговата компетентност – придържане към изискванията на Националните

нормативни актове и Устройствените документи на Дружеството;

 Избягване на конфликт на интереси между корпоративното

ръководство и свързани с него лица извън дружеството;

 Осъществяване на превантивен, текущ и последващ контрол

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

върху фирмените процеси;

 Извършване текущо и на годишна база на Независим

финансов одит;

През 2021г. предложения за поглъщане към „Зенит Имоти“ АДСИЦ или от него

към други лица не са осъществявани;

2.Обяснение от страна на емитента кои части на Кодекса за орпоративно

управление не спазва и какви са основанията за това

“Зенит Имоти” АДСИЦ спазва залегналите правила и принципи за добро

корпоративно управление в Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-

председателя. Информацията е предоставена в отчета „Спазвай или обяснявай“ на

Национален кодекс за корпоративно управление

3.Информация за спазване по целесъобразност на друг кодекс за корпоративно

управление, освен този по предходната точка:

„Зенит Имоти“АДСИЦ не спазва по целесъобразност друг Кодекс за корпоративно

управление освен одобрения от заместник-председателя;

4. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и

управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане

Във връзка с процеса на финансово отчитане “Зенит Имоти” АДСИЦ прилага

система за вътрешен контрол, която се преплита с дейността му и е неразделна част от

него. Поради малкият си екип вътрешния контрол по процеса на финансово отчитане се

осъществява за всяко едно стопанско действие от управляващите и главния счетоводител.

По своята същност в този процес се прилага превантивен, последващ и коригиращ

контрол. То е съвкупност от дейности и процедури, въведени от ръководството с оглед

осигуряване на разумна увереност, че целите на Дружеството ще се постигнат чрез:

4.1. съответствие със законодателството, вътрешните актове и договори;

4.2. надеждност и всеобхватност на финансовата и оперативна информация;

4.3. икономичност, ефективност и ефикасност на дейностите;

4.4. опазване на активите и информацията.

Системата за финансово управление и контрол е структурирана в следните

взаимосвързани елементи:

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

 Контролна среда, която включва личната почтеност и

професионалната етика на ръководството и служителите; управленски подход и

стил на работа; организационната структура, осигуряваща разделение на

отговорностите; компетентността на персонала;

 Управление на риска включва идентифициране, оценяване и

мониторинг на рисковете и въвеждането на необходимите контролни дейности,

с цел ограничаване на рисковете до едно приемливо равнище. Управлението на

риска изисква и осъществяване на систематично наблюдение и докладване на

състоянието. Това осигурява прозрачност и отчетност на дейността на

Дружеството.

 Контролни дейности включват правилата, процедурите и действията,

насочени към намаляване на рисковете за постигане на целите на Дружеството

и допринасящи за изпълнение решенията на ръководството. Те биват:

превантивни - пречат да възникнат нежелани събития; установяващи-

установяват възникнали нежелани събития и се сигнализира на непосредствения

ръководител за тях; коригиращи - контролните дейности, които целят да бъдат

поправени последиците от настъпили нежелани събития. Комуникацията на

Дружеството с други лица и организации се осъществява в съответствие с

нормативните актове, регламентиращи свободния достъп и защитата на

информацията.

 Мониторинг е цялостен преглед на дейността на организацията,

който има за цел да предостави увереност, че контролните дейности

функционират според предназначението си и остават ефективни във времето.

Осъществява се предимно като текуща дейност, но са необходими и

допълнителни специални оценки.

5. Информация относно практики на корпоративно управление, които се прилагат

от емитента в допълнение на Кодекса по предходните точки.

“Зенит Имоти” АДСИЦ не прилага други практики по корпоративно управление в

допълнение на залегналите в Кодекса за корпоративно управление, освен одобрения от

заместник-председателя;

6. Инфрация по член 10, параграф 1, букви: „В,Г,Е,З,И“ от Директивата 2004/25ЕО

на ЕП и на Съвета от 21.04.2004г.

6.1. Информация по буква „В“ Значими преки или косвени акционерни участия

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

(включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани

акционерни участия) по смисъла на чл.85 от Директива 2001/34 ЕО

За периода 01 януари 31 декември 2021 г. в дружеството не са постъпили

уведомления по чл. 145 от ЗППЦК

6.2. Информация по буква „Г“ Притежателите на всички ценни книжа със

специални права на контрол и описание на тези права

В дружеството няма акционери със специални контролни права. Няма специална

система за контрол при упражняване на правото на глас в случаите, когато служители на

дружеството са и негови акционери и когато контролът не се упражнява непосредствено

от тях.

6.3. Информация по буква „Е“ Всички ограничения върху правата на глас, като

например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или

брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством

които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните

книжа, са отделени от притежаването на ценни книжа

Не са известни споразумения между акционери, които могат да доведат до

ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.

6.4. Информация по буква „И” Правомощията на членовете на съвета, и по

специално правото да се емитират или да се изкупуват обратно акции.

Членовете на Ссъвета на директорите задължително дават гаранция за своето

управление в размер на тримесечното им брутно възнаграждение. Членовете на Съвета на

директорите носят солидарна отговорност за вредите, които са причинили виновно на

Дружеството. Съветът на директорите приема правила за работата си и избира Изп.

директор от своите членове, който представлява и осъществява оперативното управление

на дружеството. Овластяването може да бъде оттеглено по всяко време. Членовете на

Съвета на директорите изпълняват задълженията си добросъвестно. При неизпълнение на

задълженията си към дружеството те дължат обезщетение за нанесените вреди по общия

гражданско-правен ред. Съветът на директорите може да вземе решения по всички

въпроси, за които устава или закона не са предвидили, че са от изключителната

компетентност на Общото събрание. Съветът на директорите предлага на Общото сбрание

на акционерите приемането на решения по чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК Дружеството не е

приемало решения за обратно изкупуване на акции.

7.Състав и функциониране на административните и управителните органи:

„Зенит Имоти“ АДСИЦ се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав.

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

Един от членовете на Съвета има представителни правомощия в лицето на Лучана

Адриано, в качеството си на изп. директор, Анастасия Русева е независим член на Съвета

по смисъла на чл.116а1 от ЗППЦК. Останалите двама члена на съвета на директорите, а

именно Лучана Адриано и Фабрицио Вентура са италиански граждани. Дружеството има

прокурист в лицето на г-н Гиа - италиански гражданин. При изпълнение на своите

функции членовете на Съвета на директорите се придържат към залегналите в Кдекса за

корпоративно управление правила и принципи.

 СД осигурява надлежно разпределение на задълженията

между своите членове. Основната функция на независимият член е да

контролира действията на изпълнителното ръководство и да участва

ефективно в работата на дружеството, в съответствие с правата и

интересите на акционерите;

 Членовете на СД трябва да разполагат с необходимото време

за изпълнение на задълженията си. В устройствените актове на

дружеството не съществуват ограничения за участието на членовете на СД

в други дружества;

 Изборът на членове на СД става посредством прозрачна

процедура, която осигурява навременна и достъпна информация относно

личните и професионални качества на кадидатите за членове. В

устройствените актове на дружеството няма ограничения за

последователността и броя на мандатите на членовете;

 Възнаграждението на членовете на СД не е обвързано с

критерии за постигане на добри финансови резултати. Възнаграждението е

постоянно и е определено с решение на Общото събрание на акционерите.

Месечното възнаграждение на членовете на СД е определено на една

минимална работна заплата за страната. Дружеството не е предоставила на

членовете на СД допълнителни стимули като акции, опции върху акции и

други финансови инструменти. Възнаграждението на независимият член е

постоянно и отразява участието му в заседанията и изпълнението на

задачите му, произтичащи от независимата му позиция.

 При изпълнение на своите задължения членовете на СД

спазват необходимите изисквания, залегнали в националното

законодателство.

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

 Поради специфичният си предмет на дейност Дружеството

има сключен договор за обслужване на дейността му по смисъла на ЗДСИЦ

с “Каприкорн Консултинг Сървисиз”ООД – в качеството му на

обслужващо дружество за „Зенит Имоти” АДСИЦ. Обслужващото

дружество изготвя мотивирани предложения за покупки от страна на

АДСИЦ, както и за начина на управление и/или разпореждане с

недвижимите имоти, включително за отдаването им под наем, аренда или

лизинг, или за продажбата им при определени условия, извършване на

необходимите услуги във връзка с придобиване и прехвърляне на имоти,

както и обслужване, поддръжка и управление на недвижимите имоти.

Също така води счетоводната и друга отчетност, и кореспонденция,

свързани с дейността на “Зенит Имоти” АДСИЦ. Счетоводната отчетност

на дружеството се извършва от „Юнити каунт“ ЕООД, с която

управляващотото дружество има Договор за счетоводно обслужване, като

г-жа Юлия Дренска е гл.счетоводитeл на дружеството. Дружеството е

наело един служител в лицето на г-н Стефан Тодоров, който е назначен на

длъжност Директор за връзки с инвеститорите в “Зенит Имоти” АДСИЦ.

 Дружеството има Одитен комитет в състав от трима члена,

които са: Анастасия Русева - юрист, член на СД на “Зенит имоти” АДСИЦ,

Елена Закова – икономист, независим член и Йорданка Драганова –

икономист, независим член, като представителите на този комитет

наблюдават процесите на финансовото отчитане, следят за системното

управлението на рискове по отношение финансиране на средства и

отчетност, осъществяват контакт с независимия регистриран одитор на

дружеството. Членовете на одитният комитет се избират и освобождават от

Общото събрание на акционерите. За дейността си те се отчитат пред

същото това Общото събрание на акционерите;

8. Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на

административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти,

като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на

многообразие, начинът на приложението и резултатите през годината от това:

„Зенит Имоти“ АДСИЦ прилага политика на многообразие за своите

административни и управителни органи във връзка с горните аспекти, съобразно

действащото законодателство.

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

IV. Нефинансова декларация, изготвена съгласно чл. 48, във връзка с чл. 41 от

Закона за счетоводството.

1.Описание на бизнес модела

За времето на своето същестуване дейността на “Зенит Имоти” АДСИЦ е

съсредоточена в инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни

книжа, в недвижими имоти /секюритизация на недвижими имоти/ посредством покупка на

право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на

строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем,

лизинг, аренда и/или продажбата им.

Поради специфичният си предмет на дейност бизнес модела е съсредоточен в

изпълнение на дефинираната по-горе стратегия и разширяване на водещата роля в сектора.

Основната цел е:

 поддържане на висок темп на растеж на инвестициите;

 дългосрочна възвращаемост за акционерите;

 утвърждаване на стабилност в сектора;

2. Описание на политиките, следвани от предприятието по отношение на въпросите

по развитието, резултатите, състоянието на предприятието и въздействието на неговата

дейност, отнасяща се като минимум до екологичните и социалните въпроси и въпросите,

свързани със служителите, зачитането на правата на човека, борбата с корупцията и

подкупите.

Дейността на “Зенит Имоти” АДСИЦ през изтеклата финансова година изцяло бе

съсредоточена в отдаване под наем и/или аренда на притежаваните от дружеството

земеделски земи. В тази връзка не осъществява пряка производствена или друга дейност.

В областта на екологията, социалните въпроси, както и въпроси, свързани със

служителите в Дружеството, правата на човека и борбата против корупцията

ръководството на “Зенит Имоти” АДСИЦ се старае, доколкото е приложимо в случая да

спазва съответното законодателство в тази насока, като се ръководи от общоприетите

принципи и норми, а именно:

Ръководни принципи по отношение на социалната отговорност:

 Спазване на приложимото национално законодателство и зачитане на

международните актове в областта на социалната отговорност;

 Уважение и зачитане на основните права и свободи;

 Защита на общоприети човешки ценности;

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

 Осигуряване на сигурност в документооборота и разплащанията;

3. Екология и социални въпроси

“Зенит Имоти” АДСИЦ бе отдало за ползване собствените си земеделски земи и в

тази връзка няма пряко отношение към съответните екологични норми в областта на

околната среда. Независимо от това ръководството на Дружеството се старае да следи

дейностите да бъдат изпълнени по начин, гарантиращ опазване на околната среда. В чл. 11

от Договорите за наем, които “Зенит Имоти” АДСИЦ сключва с наемателите на

собствената си земеделска земя е включен текст, който касае изискване за опазване на

околната среда, а именно: “Чл. 11. НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен да ползва наетия обект с

грижата на добър стопанин, да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни

и екологични норми, както и да не уврежда обекта по никакъв начин, включително чрез

използване торове и други вещества, които унищожават и/или значително изтощават

почвения слой на наетата земя.”

По отношение на социалните въпроси и въпросите, свързани със служителите на

“Зенит Имоти” АДСИЦ можем да кажем, че Дружеството няма персонал. Има един

служител в лицето на директора за връзки с инвеститорите и съответно съвет на

директорите. При подбор на кандидати за тези позиции Дружеството се придържа към

основните показатели: професионални и лични качества, компетентност. Осигурява

възможност за обучение на своите кадри.

По тоношение на правата на човека, борбата с корупцията и подкупите “Зенит

Имоти” АДСИЦ се придържа към основните принципи в тази насока, а именно: защита на

човешките права, равенство между половете и зачитане на расова и социална

принадлежност, доколкото са приложими за дружеството. В дружеството стриктно се

спазва законодателството по отношение на борбата с корупцията. Тъй като предметът на

дейност е строго профилиран, работата изисква създаване и поддържане на строга

документация. В тази връзка Дружеството се придържа към общоприети принципи и

норми в работата си с държавни и общински власти.

4. Цели, рискове и задачи, които предстоят по отношение на екологичните и

социални политики. Дейности, които биха довели до неблагоприятно въздействие върху

екологията, служителите или други социални въпроси.

“Зенит Имоти” АДСИЦ няма начертани конкретни цели и задачи, както и не вижда

пред себе си рискове, свързани с екологичните и социални политики. Дружеството ще се

придържа към описаните по-горе в т. 2 дейности в тази насока. Дружеството няма да

осъществява дейности, които биха довели до неблагоприятно въздействие върху

екологията, служителите и други социални въпроси.

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

5. Основни показатели за резултатите от дейностите, свързани с екологичните и

социални въпроси.

Предвид специфичният си предмет на дейност, “Зенит Имоти” АДСИЦ не може да

покаже конкретни показатели по отношение на дейности свързани, свързани с екологични

и социални въпроси.

V. Информация по чл. 247 от ТЗ и чл. 240б от ТЗ

1. Информация относно протичането на дейността и състоянието на дружеството.

Подробна информация е предоставена в раздел I от настоящият доклад.

2. Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите на

Дружеството

Име и длъжност

Годишно

възнаграждение

Лучана Адриано – Изп. Директор

7 800 лв.

Фабрицио Вентура – Председател на СД

7 800 лв.

Анастасия Русева – Зам. Председател на СД

7 800 лв.

3. Информация за придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на

съветите през годината акции и облигации на дружеството.

През 2021г. членовете на СД не са придобивали или прехвърляли свои собствени

акции от капитала на дружеството по смисъла на чл.247, ал.2, т.1 от ТЗ. Същите не

притежават към края на 2021г. акции от капитала на дружеството.

4. Правата на членовете на съветите да придобиват акции и облигации на

дружеството.

Уставът на “Зенит Имоти” АДСИЦ не предвижда ограничение по отношение на

правото на членовете на Съвета на директорите да придобиват акции и облигации на

Дружеството.

5. Участието на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като

прокуристи, управители или членове на съвети.

 По смисъла на чл. 247, ал.1, т.4, членовете на СД на дружеството не

участват като неограничено отговорни съдружници в други дружества.

 Членове на СД, които притежават повече от 25 на сто от капитала на

други дружества: Лучана Адриано – съдруник в G.D.C. SRL- ITALIA-GUARENE-

CN-P.IVA: IT02304500040 и PROGETTO FUTURO SRL – ITALIA-ALBA CN-

P.IVA: IT0292545004 ;

 Фабрицио Вентура – съдружник в Progetto Futuro SRL-ITALIA-

ALBA-CN-P.IVA:IT02304500040 и G.D.C. SRL- ITALIA-GUARENE-CN-P.IVA:

IT0292545004 ;

 Членове на СД участващи в управлението на други дружества както

следва: Фабрицио Вентура – управител на Progetto Futuro SRL-ITALIA-ALBA-CN-

P.IVA:IT02304500040 и ARTI E SAPORISRL-ITALIA-GUARENE-CN-

P.PIVA:IT02872080045;

6. Информация за договорите по чл. 240б от ТЗ, сключени през годината.

През изтеклата година няма сключвани договори по смисъла на чл. 240б от ТЗ.

7. Информация за планираната стопанска политика през следващата година, в това

число очакваните инвестиции и развитие на персонала, очакваният доход от инвестиции и

развитие на дружеството, както и предстоящите сделки от съществено значение за

дейността на дружеството.

Информация по чл. 247, л. 3 от ТЗ е отразена в раздел I от настоящият доклад.

VI. Информация по Приложение № 2 към член 10, т. 1 от Наредба № 2 на КФН

1.Информация в стойностно и количествено изражение относно основните

категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в

приходите от продажби на емитента, съответно лицето по & 1Д от допълнителните

разпоредби на ЗППЦК, като цяло и промените настъпили през отчетната финансова

година;

През 2021 г. поради специфичния си предмет на дейност дружеството има само

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

основен приход от дейността си. Този приход е в резултат на управление на

инвестиционните ни имоти т.е. постъпления от наеми на земеделската ни земя, която сума

тази година е в размер на 70 805,7лева. и представлява 100% от приходите.

2.Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,

вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с

материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с

отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или

купувач/потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на

сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко

лицепоотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента,

съответно лицето по & 1Д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК;

Вид приход

в хил.

лв. 2021г.

в хил.

лв. 2020г.

Нетен резултат от преоценки на

инвестиционни имоти

Лихви по депозити

Приходи от аренда

ОБЩО

Поради специфичният предмет на дейност на „Зенит имоти” АДСИЦ няма приходи

от друг вид дейностти.

3.Информация за сключени съществени сделки:

Съглсно решение на Общо събрание на акционерите, проведено на 18.10.2021г,

Съвета на директорите и представляващия дружеството бяха овластени да сключат сделки

по реда на чл. 114а, ал. 1, т. 1,б.а от ЗППЦК, съгласно мотивиран доклад по чл. 114а, ал. 1

от ЗППЦК и чл. 46 от Наредба № 2 от 17.09.2003г. на СД, приет на същото общо събрание.

На базата на така взетото решение бе извършена продажба на 100 % от инвестиционните

имоти на Дружеството на определен купувач при цена в размер на 1 897 049,45 лв. Бяха

продадени притежаваните от Дружеството общо 65 имота, с обща площ от 1255.322 дка по

ЗЕНИТ ИМОТИ АДСИЦ

пазарна цена, определена от независим оценител инж. Георги Камбуров, притежаващ

сертификат № 810100292/ 08.08.2011г в регистъра на КНОБ, извършена към 30.07.2021г.